Numa altura em que o mercado do crédito habitação e o setor imobiliário estão muito dinâmicos, a plataforma ComparaJá.pt analisou os custos de comprar casa nos diferentes municípios de Bragança no sentido de apurar, de acordo com os rendimentos e preço por metro quadrado médios, quão difícil é concretizar o sonho de ter habitação própria para as famílias da região.
Para tal, este portal gratuito que permite simular produtos bancários e pacotes de telecomunicações procurou dar resposta às seguintes questões: Tendo em consideração uma taxa de esforço mensal de 33%, qual o prazo mínimo de um crédito à habitação para a aquisição de uma casa com 120 m² em cada localidade? Tendo em conta um prazo de reembolso de 40 anos, qual o valor máximo de crédito à habitação (logo, o nº máximo de m² que a casa poderá ter) acessível a cada família?
“Sendo os valores ilustrativos, é fundamental que cada família faça individualmente o cálculo da sua taxa de esforço específica pois, seja através do prazo ou do valor, é possível ajustar o pedido de crédito à habitação por forma a não se pressionar a taxa de esforço acima do recomendável e, consequentemente, evitar-se o sobreendividamento”, explica o CEO do ComparaJá.pt, José Figueiredo.
A taxa de esforço corresponde à percentagem do rendimento familiar destinada ao pagamento das prestações dos créditos, sendo calculada de acordo com a fórmula: (Encargos financeiros mensais / Rendimento) x 100. Idealmente, esta taxa não deverá ser superior a 33%, ou seja, um terço do rendimento total do agregado familiar.
Este responsável acrescenta que “Ainda no que toca ao crédito habitação, os consumidores deverão igualmente procurar simular condições ajustadas ao seu caso específico de acordo com o seu perfil e necessidades.”
Na análise do ComparaJá.pt foi também considerado um aspeto por vezes negligenciado pelos consumidores no momento de comprar casa: a poupança prévia necessária para fazer face ao valor da entrada inicial, montante que geralmente corresponde a 20% do valor de aquisição do imóvel.
Bragança afirma-se como um dos distritos em que a compra de casa é mais acessível para as famílias.
Viver em Mirandela significa trabalhar mais 13 anos do que em Alfândega da Fé para pagar a casa
Na tabela abaixo estão resumidos os dados recolhidos pelo ComparaJá.pt para o distrito de Bragança, os quais demonstram que em Alfândega da Fé, derivado de um preço por m² muito competitivo, a compra de casa é mais acessível: em apenas 17 anos é possível concretizar o objetivo de ter habitação própria.
Estes números contrastam com Mirandela, por exemplo, onde devido ao elevado preço dos imóveis, comprar uma casa com 100m² demora 30 anos, mais 13 anos do que no município anteriormente destacado.
Em média, em Bragança é possível adquirir uma casa com 196m² solicitando um crédito a 40 anos e poupando durante 6 anos para a entrada inicial
Caso o exercício seja feito tendo em conta um prazo de reembolso de 40 anos de forma a apurar o valor máximo de crédito à habitação, logo, o número máximo de m² que a casa poderá ter de acordo com os rendimentos de cada família nos diferentes municípios, é possível perceber que em Alfândega da Fé o imóvel teria 247m² enquanto em Mirandela teria apenas 157m².
Conforme a análise do portal ComparaJá.pt, em média, no distrito de Bragança é possível adquirir uma casa com 196m² solicitando um crédito a 40 anos e poupando durante 6 anos para a entrada inicial (equivalente a 20% do valor do imóvel).
Comprar casa está mais difícil para as famílias
“Face aos dados recolhidos, pode-se afirmar que pelas assimetrias que se fazem sentir atualmente em várias regiões no nosso país, neste momento optar por viver e trabalhar num município contíguo pode significar menos vários anos de trabalho para adquirir uma habitação de maiores dimensões. Definitivamente, comprar casa em algumas zonas de Portugal está a tornar-se numa tarefa extremamente difícil e fora do alcance das famílias com menos rendimentos”, alerta o CEO do ComparaJá.pt, José Figueiredo.
O especialista desta plataforma independente sublinha que “Com base nas perspetivas exploradas na análise, seja pelo ajuste do valor do empréstimo ou do prazo do mesmo, os portugueses podem perceber como adequar o pedido de crédito à habitação às suas reais possibilidades financeiras por forma a não pressionarem a sua taxa de esforço acima do limite recomendável – cerca de um terço do rendimento mensal do agregado - e, consequentemente, evitar o incumprimento para com o banco”.
“À semelhança do que devem fazer relativamente às opções de financiamento - comparando propostas de crédito à habitação de todo o mercado e não apenas do seu banco -, antes de tomar qualquer decisão, os consumidores têm de se informar em detalhe sobre as localizações mais competitivas para comprar casa, complementando as propostas apresentadas pelas agências imobiliárias com pesquisas nos vários portais online dedicados a este setor”, salienta José Figueiredo.
O responsável do ComparaJá.pt conclui dizendo que “para evitar ter de alocar uma grande parte dos seus rendimentos mensais ao pagamento da casa durante mais uma década ou mais do que seria efetivamente possível, as famílias portuguesas têm obrigatoriamente de aliar a correta escolha da zona mais competitiva em termos de preço por m² a uma boa negociação das condições do seu empréstimo”.
Obter as melhores condições no Crédito Habitação sem custos
Para além de poderem aceder a simulação gratuita com todos os bancos em Portugal de acordo com o seu perfil, os utilizadores do ComparaJá.pt podem ainda beneficiar de apoio personalizado - sempre sem qualquer custo ou compromisso - por parte da sua equipa especializada no sentido de se obter as melhores propostas já aprovadas pelas diversas instituições.
Para acederem a uma simulação personalizada, os utilizadores têm apenas de completar um conjunto de passos que permitem gerar uma tabela comparativa com as condições dos vários bancos. De seguida, receberão acompanhamento especializado por parte da equipa do ComparaJá.pt no sentido de obterem propostas finais vinculativas (já com base na análise de risco feita pelo banco para aprovação do crédito), as quais são enviadas por email com todos os detalhes e documentos, em particular as FINE.
A importância de atentar na Taxa de Esforço
Uma taxa de esforço elevada significa que grande parte dos rendimentos das famílias se destina a pagar as prestações dos empréstimos bancários. Estes encargos constituem despesas que, uma vez assumidas, dificilmente podem ser modificadas.
Quanto maior for o peso deste tipo de despesas no orçamento familiar, maior o risco de surgirem dificuldades financeiras, caso ocorra um imprevisto, como uma situação de desemprego, doença ou divórcio. No caso dos empréstimos com taxa de juro variável, dever-se-á ter em conta um potencial aumento das taxas Euribor, o que irá pressionar a taxa de esforço.
Conforme explica o especialista do portal gratuito de comparação, “em muitos dos casos que se encontram próximos do limite da taxa de esforço, o alargamento do prazo por 5 ou 10 anos do crédito habitação poderá reduzir significativamente o risco de sobreendividamento, facilitando até a aprovação e obtenção de melhores condições junto das instituições de crédito”.
Critérios de análise:
Crédito à Habitação: Foi tido em conta um valor de financiamento (Loan-to-Value) de 80% do valor de aquisição e uma TAEG de 2,9%. Os valores são meramente indicativos, devendo os consumidores simular condições ajustadas ao seu caso específico de acordo com o seu perfil e necessidades. Salário Médio: Os dados relativos ao valor do salário médio bruto foram retirados da PORDATA (“Ganho médio mensal dos trabalhadores por conta de outrem” – 2016).Para a obtenção do salário líquido a valores atuais foi utilizada a calculadora da consultora PwC, tendo sido posteriormente acrescida a estes valores a taxa de evolução média do salário líquido em Portugal de acordo com os dados do Instituto Nacional de Estatística para o período entre 2016 e 2018.
Preço do m² por município: no que respeita ao preço do m² em cada um dos municípios teve-se em conta uma média ponderada dos dados dos principais portais imobiliários online - Casa SAPO, Idealista e Imovirtual - relativos aos últimos 12 meses para imóveis de tipologia T2 e T3 (Novos, Remodelados e Usados em bom estado de conservação) publicados quer por particulares quer por profissionais.
Por não existirem dados suficientes relativos ao preço dos imóveis e do salário médio, os municípios de Vimioso, Freixo de Espada à Cinta e Vinhais não foram considerados na análise.